2017-10-18

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不動産を数棟購入して、毎月100万円以上のキャッシュフローを得る!などの目標がある場合、融資戦略は非常に重要である。私自身もそうであったが PATAGONIA MEN'S CLOUD RIDGE JACKET NVYBパタゴニア メンズ・クラウド・リッジ・ジャケット2017 SPRING/SUMMER MODEL 日本正規品、融資の組み立て方を間違えると物件を買い進める事ができなくなる。

不動産購入時に銀行から受ける融資には、「一般的なアパートローン」「法人に対する事業性設備資金融資(プロパーローン)」があり、この使い分けを間違えると目標とするキャッシュフローを得るまでに多くの時間を費やしてしまう事がある

私自身、初めて1棟アパートを購入するに際して利用したのが法人に対する事業性設備資金融資である。実績を積んだことによって、2棟目 MsInsulatedTorrentshellJkt patagonia(パタゴニア)(メンズ・インサレーテッド・トレントシェル・ジャケット)-NVYB、3棟目と追加で物件の購入を進める事ができ、3棟目では初めて1億を超える物件の融資を引っ張り、2年半ほどで投資総額は2億円を超えるまでに至った。

ここでは、私自身の経験も踏まえて事業性設備資金融資について紹介していく。

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事業性設備資金融資(事業性融資)とは、企業の事業に対して実行される融資である。

一般的な融資(アパートローン)の場合、借入を行う人の財務データと保証力や担保力を評価して融資実行の可否が決定される。

例えば、借り入れを行う人の「年収」や「務めている企業」という人物の評価や、購入対象である物件の「立地」や「空室状況」などの評価である。借入者の「担保力」と物件の「資産価値」を評価して、あくまでも資産形成の一部として融資の可否が検討されるのだ。

アパートローンを提供している銀行は、都銀や地銀などの他にも、セゾンや三井トラストファイナンスなどのノンバンクなどがあげられる。

ただし、ノンバンクから融資を受けるのはメリットデメリットがあるので注意が必要だ。詳細についてはこちらで紹介をしている。

>>ノンバンクから融資を受けるのは危険?信用毀損の実態とは?



アパートローンでは「個人」に重きが置かれるのに対して、事業性設備資金融資は「企業価値や事業内容」に重きが置かれる。

事業性設備資金融資(事業性融資)のメリットとは?

事業性設備資金融資(事業性融資)のメリットとしては以下があげられる。

・融資の金額が青天井である
・アパートローンの対象外のような物件でも条件に合えば融資がつく
・事業を継続するほど社会的な信用度が上がる
・低金利で融資を受ける事ができる


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事業性設備資金融資は事業に対する融資である為、事業内容が優れている場合、基本的には融資額が青天井である。

アパートローンの場合、融資額は年収の10倍や20倍という成約がある。アパートローンに対して、事業性設備資金融資では不動産賃貸業が安定しており 、「企業の財務力」「物件の担保力」「物件の収益力」が高ければ10億円でも20億円でも融資を受ける事が可能だ。

あなたが資産家ではない限り、継続的に物件を購入して事業規模を大きくする為には、事業性設備資金融資(プロパーローン)の活用が必須である。

アパートローンの対象外のような物件でもプロパーローンで条件に合えば融資がつく

プロパーローンと信用保証協会を組み合わせる事で、耐用年数を超える物件に融資をしてくれるケースがある。

アパートローンは個人の資産形成を目的としたパッケージ商品である。その為、個人の属性や物件の立地などの資産性が重要視される。一方で事業性設備資金融資の場合は、事業に対しての融資である。実績のある経営者が、この物件であれば事業として成り立つと判断するならば、その点を評価される事もある。

耐用年数を超える物件に対して、ノンバンクでは高金利長期間で融資を行う。しかし、一部上場企業で働いているなどの、個人の属性が良くなければ融資を受ける事はできない。信金などの事業性融資を引ける金融機関であれば、例えば耐用年数を超えた木造物件に対して15年の期間を低金利で融資を受ける事も可能である。

また、プロパーローンであっても耐用年数オーバーなど物件には消極的な金融機関であっても、信用保証協会を活用する事で事業性の資金融資を受ける事が可能となるケースがある。

地方で高利回り物件を狙う場合は、ぜひ事業性融資と信用保証協会の活用を検討していただきたい。

事業を継続するほど社会的な信用度が上がる

個人の場合は融資の額には限界があり、不動産賃貸業を数年営んでいたとしても銀行からの信用度が上がり、融資の額が増える事はない。一方で、法人を設立し事業として取り組むと、年数が経つにつれて不動産賃貸業のプロとして見られるようになり、社会的な信用度が上がる

3年ほど黒字で決算を行うと、信用も上がり銀行から評価が高くなる。すると、融資額もさらに増え、規模の拡大スピードを加速させる事が可能になるのだ。

低金利で融資を受ける事ができる

ノンバンクでの融資や、一般的なアパートローンは金利が3~5%もするケースが多い。
ノンバンクの場合は融資期間も耐用年数を大幅に超えて組まれるので、毎月のキャッシュは出やすい一方で、元本の返済が進まない為 HELLY HANSEN(ヘリーハンセン) HH11412 CREW COASTAL JACKET M DS MAMMUT マムート TROVAT PRO ML JACKET MEN トロバット プロ ML ジャケット 1010-18350 メンズ black、、「信用毀損となり物件の追加購入が出来ない」「売却による出口戦略が描けない」というリスクが伴う。

事業性設備資金融資の場合、金利は1%代、場合によっては0%代という事もある。私が所有している物件も、事業性設備資金融資の金利は1%代である。
金利が低いと、元本の返済が早く進み売却による出口戦略が描きやすい事や、バランスシートの改善が早く進むというメリットがある。

事業性設備資金融資(事業性融資)のリスクやデメリットとは?

事業性設備資金融資は、基本的には融資額が青天井であるというメリットがある一方で、リスクやデメリットもあるので合わせて確認をしたい。

・融資審査基準が厳しい
・赤字になると融資姿勢が厳しくなる
・連帯保証人が必要となる


融資審査基準が厳しい

事業性設備資金融資は「企業の財務力」「物件の担保力」「物件の収益力」や、実績などの「信用力」に対して融資が行われる。その為、新設の法人に対していきなり融資をしてくれる銀行は少数である。ましてや、1億を超える金額の融資をフルローンやオーバーローンで受けるのは、設立1年目の法人では困難である。

最低でも2年は賃貸経営を行って実績を積み重ねており、2期分の決算書の用意をする必要がある。3期分の決算書があると、融資のテーブルにのる銀行数は増えてくる。

また、新規の銀行と取引を始めたいのであれば、物件購入の諸経費や戸建てなどの小額物件の購入費として少額の金額を事業性の資金融資を借りて、返済実績を作る事をすすめる。返済実績を作る事により、不動産を購入する際に融資テーブルに乗りやすくなるのである。

赤字になると融資姿勢が厳しくなる

当然の事ではあるが、赤字になると融資の姿勢は厳しくなる。場合によっては早期返済や貸しはがしというリスクもある。赤字になったとしても、なぜ赤字になっているのかを論理的に説明し HELLY HANSEN(ヘリーハンセン) HH11412 CREW COASTAL JACKET S DS、いつになるとその赤字を抜け出す事が出来るのかを説明できるのであればまだ救済の余地はある。しかし、完全に賃貸経営に失敗していると見なされるような財務内容であれば、融資を受けて事業規模を拡大していくのは困難であろう。

よって、拡大期で融資を多く受けて物件を購入していきたい場合は、黒字決済をしてなるべく多くの税金を支払っている方が良い。納税額が多い事は、裏を返すと儲かっている事であり、健全な企業として評価が上がるのである。

連帯保証人が必要となる

法人を使った事業性融資の場合、通常は代表社員が連帯保証人になる。しかし、銀行によっては連帯保証人として親族の名が要求される場合や MAMMUT マムート Ultimate Hoody AF Women ジャケット 1010-16150 レディース black-black、「信用保証協会」の審査に通らなければ融資を受けられない場合がある。

信用保証協会については以下の記事でまとめている。

>>信用保証協会のメリットデメリットとは?耐用年数越えの物件が購入できるようになる?



プロパーローンの基準では融資が出せない物件であっても信用保証協会を利用すると融資が出る事があるので、規模を拡大する為にもぜひ活用をしていただきたい。

事業性設備資金融資(事業性融資)を受ける為には?

事業性設備資金融資は誰でも受ける事が出来るのかというとそうではない。

しかし、不動産を買い進めて規模を拡大したい場合や、低金利で安定した経営を目指すのであれば事業性融資の活用は必須である。ここでは、事業性融資を受ける為の方法と、注意点を記載する。

事業性融資を受ける為には法人の設立が必須

法人は月収が50万円を超えてから設立をした方が良いという意見もあり、法人設立のタイミングは個人の考え方次第であるため、時期についてどうこう言うつもりはないが、事業年数が長い方が銀行からの評価は高くなる。そのため 【送料無料】 Columbia (コロンビア) トレッキング アウトドア 薄手ジャケット マウンテンズアーコーリングジャケット メンズ DARK COMPASS PM5984-402、私は早い段階からの法人設立を進めて実績を作る事を推奨している

私自身、初めての1棟物件の購入は法人で買い進めた。その実績が認められて、2棟目 【送料無料】 Columbia (コロンビア) トレッキング アウトドア 薄手ジャケット マウンテンズアーコーリングジャケット メンズ BLACK PM5984-011、3棟目と法人で買い進めることができ、3棟目では初めて「億」を超える融資を引っ張る事が出来たのである。スタートは数百万円、ゴールは数億の融資を引く事である。

法人で事業性融資を受け続ける為の注意点

また、法人を設立したからと言って、どのような物件でも融資を受ける事ができるのか?というとそうではない。矛盾のように聞こえるかもしれないが、しっかりとした戦略が無ければ、当然の事ながら数十億もの融資を受ける事は出来ないので注意をしてほしい。

事業性融資を受け続ける為には、銀行からの評価を高める必要がある為、、以下の点を念頭において事業の拡大を進める必要がある。

・財務力がある(潤沢なキャッシュがあり自己資本比率が高い)
・物件の担保余力がある(バランスシートが良い)
・物件の収益力がある(潤沢にキャッシュが回っており赤字でない)



銀行が何よりも評価をするのはキャッシュである。現金を持っている人や現金を貯める能力がある人には パタゴニア ジャケット メンズ/男性用 83675 メンズ クラウド リッジ ジャケット【M's Cloud Ridge Jkt】【レインウェア】【レインジャケット】【アウター】【雨具】【2017年春夏新作】【スタッフ写真付】、積極的な融資姿勢をとる。オーバーローンやフルローンも可能であるが、それは融資を実行する法人や代表者に預貯金や他の資産があっての事である。最低限、諸経費は自己資金から賄えるのかは審査される。

また、耐用年数を超える物件に対する融資を行うには信用保証協会の活用も必要である。

法人であれば、自己資金がゼロでも融資をするのであれば、不動産投資の参入障壁は極端に低くなり、市場は過熱し、銀行が負うリスクが高くなる。特に新設の法人は経営者の人格をよく見られるので、健全な経営が出来る事を「預貯金」という証拠を持って示す必要があるのだ。

最後に、銀行がどのような判断基準をもって事業性設備資金融資を実行しているのか纏めていきたい。

銀行が事業性設備資金融資(プロパーローン)を実行する判断基準とは?




上記のグラフは、中小企業庁が金融機関および中小企業に融資に関するアンケート調査を行った結果である。金融機関が中小企業に融資を実行する際に重視している項目と、中小企業が金融機関に融資実行時に重視してほしい項目がまとまっている。

注目すべきは金融機関の評価である。以下の4点が主に評価されているのだ。

・事業の安定性
・企業の財務内容
・経営能力や人間性
・会社や経営者の資金余力





また、上記のグラフは金融機関が現在重視をしている融資手法である。現在は「信用保証協会の保証付融資」を最も重視しており、次いで「事業性を評価した担保・保証によらない融資」「不動産を担保とする融資」を重視している融資手法となっている。

今後重点を置きたい融資手法を見ると、「事業性を評価した担保・保証によらない融資」が最も高くなっている事から、現在は信用保証協会を利用しつつ、事業性評価に基づく融資にも力を入れているが、今後は事業性を評価した担保・保証によらない融資に重点を置きたいという意向がある事が見て取れる。

このことからも分かるように事業性設備資金融資を受ける為には、「信用保証協会」をいかに上手く使うかが一つのポイントになる。そして、今後融資を継続して受けていくには ◎パタゴニア 83675・メンズ クラウドリッジジャケット(BLK)、事業性を評価されるように「企業の財務力」「物件の担保力」「物件の収益力」を高めていく必要がある。

まとめ

不動産を購入するには一般的なパッケージ商品であるアパートローンを活用するか、法人に対して融資を行う事業性設備資金融資(プロパーローン)を活用する必要がある。

新設の法人であれば特に、事業性融資を行う金融機関の判断基準は、「企業の財務力」「物件の担保力」「物件の収益力」だけでなく、経営者の人間性も判断される事に注意が必要である。

また 、事業性融資にはメリットだけでなく、デメリットやリスクもあるので「自分はどのような投資をしたいのか?」という目標と到達するまでの方法を事前に検討する事を推奨する。

プロパーローンと信用保証協会を活用する事で、アパートローンでは融資が下りないような物件への融資や、フルローン・オーバーローンでの融資も可能であるが、誰にでも利用が出来るわけではなく、、、法人としての実績や自己資金の厚さが重要な要因である事は忘れないようにしていただきたい。

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